Qu’est-ce que la Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) ?

La base DVF rassemble les transactions immobilières à titre onéreux en France, à l’exception de l’Alsace-Moselle. Gérée par Etalab et la DGFiP, elle fournit une vision détaillée du marché immobilier, des prix et des tendances sur plusieurs années. Cette source d’informations est essentielle pour comprendre le dynamisme du secteur, comparer les valeurs foncières dans le temps, et analyser les zones géographiques en pleine évolution.

Caractéristiques principales :

• Données issues des actes de mutation (ventes, terrains, adjudications, VEFA...) : Chaque transaction répertoriée donne une indication sur la valeur déclarée, le type de bien concerné et la nature de la mutation.

• Mise à jour semestrielle (avril, octobre) : Les données récentes permettent de suivre l’évolution des prix et des volumes de vente sans trop de décalage temporel.

• Informations sur la valeur foncière, la surface, le type de bien, la date de mutation, etc. : Cette granularité offre la possibilité d’affiner les analyses, par exemple en distinguant les appartements des maisons, ou les petits lots des grandes surfaces.

Accès aux Données DVF

Accéder aux données DVF peut se faire selon plusieurs méthodes, offrant ainsi une flexibilité adaptée à chaque profil d’utilisateur, qu’il s’agisse d’un professionnel, d’un particulier, ou d’un expert en analyse de données.

Moyens d’accès :

• Téléchargement Direct (CSV, Excel, GeoPackages) : Les données brutes, disponibles en open-data, permettent des analyses statistiques ou géospatiales approfondies, à l’aide de tableurs, de scripts Python, ou d’outils SIG.

• Outils et Applications Spécialisées (HomeOpen, Géofoncier, DVF Expert) : Ces plateformes offrent une interface simplifiée, des filtres avancés et une visualisation cartographique instantanée, ce qui facilite la recherche sans compétences techniques particulières.

• API et Portails Dédies : Les accès programmatiques permettent une intégration directe dans des applications internes, des systèmes d’information géographique, ou des workflows d’analyse de données déjà établis.

Avantages :

• Données fiables et actualisées : Les informations proviennent de sources officielles, garantissant une base solide.

• Formats variés (CSV, Excel, GPKG) facilitant l’analyse : L’utilisateur peut choisir le format le plus adapté à son outil ou à sa méthode de travail.

• Visualisation cartographique et intégration SIG : Le positionnement géographique précis des transactions est un atout considérable pour l’analyse spatiale et la compréhension locale du marché.

Données DVF Structurées et Géolocalisées

La structuration et la géolocalisation des données DVF renforcent considérablement leur utilité. Au-delà d’une simple liste de transactions, il s’agit d’un véritable outil de diagnostic territorial.

Points Clés :

• Géolocalisation Précise : Chaque transaction est associée à une adresse, ce qui permet de représenter précisément les ventes sur une carte et de repérer les variations de prix à l’échelle d’un quartier.

• Lien avec le Cadastre : Le Plan Cadastral Informatisé (PCI) associé aux données DVF permet de superposer les informations foncières à des parcelles cadastrales, offrant une analyse encore plus fine et contextuelle.

• Modèle DVF+ : Les données enrichies et mieux structurées (DVF+) facilitent le traitement automatisé, la modélisation prédictive et l’élaboration d’indicateurs plus précis, utiles pour les études économiques, urbanistiques ou fiscales.

Limitations et Précautions sur les Données DVF

Bien que riches, les données DVF nécessitent une interprétation nuancée et contextualisée. Il est essentiel de comprendre leurs limites pour éviter toute mauvaise estimation ou conclusion hâtive.

A prendre en compte :

• Zones Couvertes : L’absence de données pour l’Alsace et la Moselle limite les analyses dans ces régions spécifiques.

• Frais Non Inclus : Les montants indiqués n’intègrent pas toujours les frais annexes (frais de notaire, éventuels honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, mobilier), nécessitant un ajustement lors des comparaisons.

• Contexte Nécessaire : Les tendances de prix doivent être interprétées au regard de la conjoncture économique, de l’attractivité d’une zone, des infrastructures environnantes ou encore des caractéristiques spécifiques des biens.

• Actualisation Semestrielle : L’actualisation tous les six mois crée un léger décalage entre la date de la transaction et sa disponibilité, ce qui ne permet pas une vision en temps réel du marché.

Mises à Jour des Données DVF

Les données DVF sont rafraîchies deux fois par an, ce qui garantit un certain niveau d’actualité tout en permettant une analyse diachronique du marché.

Importance :

• Données récentes pour une analyse fiable : Les informations sont suffisamment proches dans le temps pour refléter les tendances actuelles.

• Historique complet depuis 2019 pour observer les tendances : Les données historiques permettent de comparer les prix d’année en année, d’évaluer l’impact de politiques publiques ou d’événements économiques.

• Anticipation des évolutions du marché grâce à des données régulièrement complétées : Sur la base des tendances passées, il devient possible d’anticiper de futures évolutions, utile pour les investisseurs, les collectivités ou les professionnels de l’immobilier.

Outils et Logiciels pour Exploiter la DVF

De nombreux outils, logiciels et plateformes facilitent l’exploitation des données DVF, répondant ainsi aux besoins d’utilisateurs variés, du néophyte au professionnel confirmé.

Exemples d’Outils :

• HomeOpen :

• Recherche par adresse, code postal, commune, facilitant l’accès rapide aux transactions récentes.

• Téléchargement des données (CSV, Excel) pour approfondir l’analyse et réaliser des tableaux comparatifs.

• Visualisation cartographique et filtres (type de bien, surface, date) permettant d’identifier des tendances locales et de cibler un segment de marché précis.

• Géofoncier, DVF Expert :

• Cartes dynamiques et orthophotographies pour une représentation spatiale claire et précise.

• Superposition cadastre pour lier directement les transactions aux parcelles, améliorant la lisibilité et la pertinence des analyses.

• Intégration dans QGIS, PostGIS et d’autres SIG pour approfondir les analyses spatiales, croiser les données DVF avec d’autres informations territoriales et créer des indicateurs sophistiqués.

• Plates-formes Open Data :

• Formats standardisés (CSV, GPKG) assurant une compatibilité optimale avec une grande variété d’outils d’analyse.

• Possibilité de scripts Python, R ou autres pour des analyses statistiques avancées, des modélisations prédictives ou des visualisations dynamiques (cartes, graphiques évolutifs).

Utilisation des Données DVF

Les données DVF s’adressent à une large gamme d’usagers, qu’ils soient professionnels de l’immobilier, investisseurs, collectivités locales, urbanistes, économistes ou particuliers souhaitant estimer la valeur de leur futur achat.

Applications :

• Estimations Immobilières : Les agents, notaires, ou experts s’appuient sur les ventes comparables pour définir une fourchette de prix cohérente et justifier leurs évaluations.

• Planification Urbaine : Les collectivités identifient les quartiers dynamiques, mesurent l’impact de projets d’aménagement, et orientent leurs politiques foncières avec plus de précision.

• Analyses Statistiques et Modélisations : Les chercheurs, data scientists et économistes peuvent mettre en évidence des facteurs de prix, étudier l’évolution du marché dans le temps, et créer des modèles prédictifs afin d’anticiper les tendances.

• Transparence du Marché : Les particuliers bénéficient d’informations fiables, ce qui facilite la négociation, la prise de décision, et la compréhension des coûts réels.

DVF par Commune : Comprendre le Marché Local

L’analyse « DVF par commune » constitue un niveau d’observation particulièrement précieux, permettant d’identifier les spécificités locales et de saisir la dynamique des quartiers.

Fonctionnalités sur HomeOpen :

• Recherche par Commune ou Code Postal : Un accès direct aux transactions d’une zone précise, offrant un aperçu complet des ventes récentes.

• Filtres Avancés : Sélectionner un type de bien, une fourchette de prix, une surface minimale ou maximale, afin de se concentrer sur un segment pertinent.

• Visualisation Cartographique : Comprendre la distribution des prix, repérer les quartiers les plus prisés, et comparer les évolutions dans le temps.

Avantages :

• Vision Précise et Locale : Une meilleure compréhension des fluctuations de prix à l’échelle communale, voire infracommunale, est cruciale pour des décisions d’investissement ou de vente plus éclairées.

• Aide à l’Achat et à l’Investissement : Les acheteurs et investisseurs peuvent cibler les zones qui correspondent à leurs critères, repérer les opportunités ou anticiper les futures hausses de prix.

• Évaluation Fine des Valeurs : Ajuster les estimations immobilières au contexte local permet d’éviter les approximations, de négocier plus sereinement, et d’ancrer son projet dans la réalité du marché.

Autres Ressources : Patrim et Données Connexes

Au-delà de la DVF, d’autres sources peuvent compléter ou affiner l’analyse :

• Patrim :

• Base des Finances Publiques accessible aux usagers disposant d’un numéro fiscal.

• Informations limitées, principalement utiles pour vérifier une transaction ou consolider une estimation.

• Compléments Cadastre, Modèle DVF+ :

• Données cadastrales vectorisées, enrichissements et formats plus élaborés pour des analyses avancées.

• Possibilité de recouper la DVF avec des données socio-économiques, environnementales ou infrastructurelles, afin de dresser un portrait global des territoires.

Conclusion

La base DVF est un outil incontournable pour appréhender le marché immobilier français. Grâce à des données structurées, géolocalisées et régulièrement mises à jour, elle offre une vision à la fois large et détaillée des ventes, des prix et des tendances. Associée à des outils comme HomeOpen et enrichie par d’autres sources (Patrim, cadastre, données socio-économiques), la DVF permet de cibler avec précision l’analyse, jusqu’à l’échelle de la commune, d’ajuster les estimations et de prendre des décisions éclairées, que l’on soit un professionnel aguerri ou un simple particulier souhaitant mieux comprendre la valeur d’un bien.